一向被實體商業(yè)視為“洪水猛獸”的電商如今也開始面臨轉(zhuǎn)型，對于實體商業(yè)來說，這是一次扳回一城的機會。

根據(jù)睿意德近期發(fā)布的《消費涉及趨勢下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》顯示，電商市場增長率持續(xù)下行，紅利期結(jié)束，商戶的競爭加劇，主流平臺全面向線下滲透，實體與電商之爭宣告結(jié)束。

根據(jù)易觀機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，國內(nèi)網(wǎng)上零售額達3.4651萬億元，增速為26.1%，而2014年、2015年分別是49.9%、36.2%，這三年網(wǎng)上零售額的增速一路下滑。

與此同時，平臺商戶之間的競爭加劇，推廣費用高企，這一方面造成了商戶的回流，電商品牌開始開設(shè)線下體驗店、快閃店進行引流和銷售;另一方面，電商平臺也開始積極進行破局探索。

今年10月，馬云在云棲大會上表示：“純電商必死，新零售即將誕生。”這并非馬云喊的口號，去年京東以43億元戰(zhàn)略投資區(qū)域性商超永輝超市并成為其第二大股東，今年11月20日，阿里巴巴又宣布戰(zhàn)略投資20億元三江購物，成為這家社區(qū)商超企業(yè)的第二大股東。

被電商壓制多年的實體商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)商似乎看到了喘息之機。

與房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大，銷售及土地政策全面收緊不同的是，實體商業(yè)被國務(wù)院上升為改革的新方向，并且給予了減輕稅費、加強財政金融支持等紅利。

雖然借著政策的東風(fēng)，但是實體商業(yè)要想改變近幾年的頹勢并非一朝一夕就能完成。

由于土地供應(yīng)的收縮，支撐北京實體商業(yè)回暖的資源并不充足。2016年，北京商辦用地成交規(guī)模不足去年的60%，主要釋放于通州和大興，主城區(qū)的商辦用地幾乎被瓜分，而遠郊的產(chǎn)業(yè)支持尚未形成，近郊將成為商辦用地主戰(zhàn)場。目前，北京近郊商辦用地均價已經(jīng)在逐漸追上主城區(qū)。

而在土地價格不斷攀升之際，實體店鋪的增長不無意外地趨冷，今年北京市場對商鋪投資持冷靜態(tài)度，價格比去年上漲27%，去化率提升2個百分點，但仍舊不足50%，去化壓力仍舊很大。

這逼迫著開發(fā)商逐漸選擇輕資產(chǎn)運營，睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示：“現(xiàn)在大家發(fā)現(xiàn)商業(yè)持有的成本越來越高，沒有辦法用租金去平衡。這就自下而上地去逼迫我們重新考慮變現(xiàn)模式，北京現(xiàn)在就非常明顯，拍地政策對持有要求非常嚴，但是對于退出機制，包括持有、證券化等等，這些頂層設(shè)計都沒有做。”

與此同時，開發(fā)商還得為之前幾年的不理智“還債”。2016年新開業(yè)購物中心145萬平方米，與之前計劃開業(yè)的221.7萬平方米比較，開業(yè)率僅54%。這其中近40%的無效供應(yīng)大都是2011年到2014年之間開發(fā)商對商業(yè)項目不夠謹慎造成的，還有一部分是受到品牌拓展速度放緩的影響導(dǎo)致延期開業(yè)。

2017年計劃開業(yè)153萬平方米，預(yù)計能夠如期開業(yè)的項目可以達到80萬-90萬平方米，北京商業(yè)地產(chǎn)全面進入了存量競爭時代，市場的空白區(qū)域已經(jīng)不存在了。在有限的市場空間內(nèi)，如何抓住市場的痛點將成為實體商業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵。

隨著城市的擴容，層級的打破，不同區(qū)域、不同年齡的消費者購買能力、審美水平、價值觀都不再那么割裂，即便是遠郊的人群，也有能力與意愿去消費，而消費的重心從結(jié)果轉(zhuǎn)變?yōu)檫^程，因此，未來商圈的分布更加扁平化，購物中心從以檔次、業(yè)態(tài)為維度的協(xié)同式發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)楦铀槠募b箱式的發(fā)展。

如果能夠抓住新時期的商業(yè)市場的特點，或許實體商業(yè)將再現(xiàn)轉(zhuǎn)機。

在崔崇彥眼里，百貨或許會是最先復(fù)活的產(chǎn)業(yè)，“我認為百貨會成為下一代購物中心新調(diào)整的模式，百貨具備了非常強的感性溫度的服務(wù)，同時具備了非常精細化的運營操作。”

重回北京的老佛爺在今年實現(xiàn)扭虧為盈，百盛在上海和成都相繼進行改造，這都被認為是百貨復(fù)出的信號，在政策的保駕護航下，這樣的信號或許也在預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的春天即將來臨。